Si bien la Nueva Ley NO conlleva cambios de fondo y de lógica en relación a la actual Ley 19.537, SÍ trae ventajas o beneficios para los Condominios que actualicen sus Reglamentos de Copropiedad. Además, los Condominios que acojan sus cambios en sus Reglamentos de Copropiedad, aprovecharán de tener una vida en comunidad más ordenada y discutir temas de interés.
Además de todo lo anterior, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria incluirá quórum menor para Asambleas de Copropietarios; Asambleas por medio remotos; posibilidad de pagar a miembros de Comité de Administración; mayor control legal respecto de las Inmobiliarias; responsabilidad administrativa del Administrador y nuevos requisitos para ejercer; opción de que arrendatarios puedan participar en asambleas y dirigirse al Juzgado de Policía Local; entre muchos otros cambios.
La presente ley
aprueba la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, estableciendo un
régimen jurídico que dispondrá de un marco normativo para condominios,
unidades y bienes de dominio común, donde se incluyen los condominios de
viviendas de interés público, y además crea un Registro Nacional de
Administradores de Condominios.
Establece que el régimen
jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de
dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que
atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales
unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.
Los condominios pueden estar emplazados en el área urbana y,
excepcionalmente, en el área rural. Los predios rústicos divididos o
subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, del Ministerio de
Agricultura, de 1980, no podrán acogerse al régimen de copropiedad
regulado en la presente ley.
La ley distingue dos tipos de
condominios: Tipo A o Condominio de unidades en terreno común, y Tipo B o
Condominio de sitios urbanizados, en el que se atribuye dominio
exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el
dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a
circulaciones o áreas verdes.
En esta norma se estipulan los
derechos y obligaciones de los copropietarios, como también el objeto
del reglamento de copropiedad y sus impugnaciones, si es que proceden;
se indican las funciones de la asamblea de copropietarios, el comité de
administración, del administrador y las subadministraciones, en caso de
existir estas últimas; y se regulan las obligaciones económicas de la
copropiedad, tales como el cobro de gastos comunes y la formación de un
fondo común de reserva, destinado a cubrir gastos comunes urgentes,
extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos
por el eventual término de la relación laboral del personal contratado,
si lo hubiere.
Además, en este corpus normativo se prescribe que
todo condominio deberá tener un plan de emergencia y de evacuación ante
siniestro o emergencias que puedan dañar a las personas, a las unidades
y/o a los bienes de dominio común del condominio. Igualmente, los
condominios con destino habitacional en alguna de sus unidades deberán
contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que
cubra potenciales daños que sufran todos los bienes e instalaciones
comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los
daños que sufran sus unidades, especialmente cuando éstas formen parte
de una edificación continua, pareada o colectiva.
En lo que
respecta a la constitución de la copropiedad, para acogerse al régimen
de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las
normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por
las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio, sin
perjuicio de las excepciones y normas especiales establecidas en esta
ley, en el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, que fijó
el texto definitivo del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, sobre
Plan Habitacional, y en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas.
Dentro de las materias regidas especialmente por esta norma se
incluye a los condominios de viviendas de interés público, las que son
tratadas en el Título XII, el que trata sobre su acreditación,
destinación de recursos, entre otras materias. Deberán contar con un
reglamento de copropiedad inscrito en el conservador de bienes raíces
respectivo y, a partir de esta ley, los nuevos condominios de viviendas
sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales.
A su vez, la presente ley regula al Registro Nacional de
Administradores de Condominios, el que será de carácter público,
obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o
jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios.
La inscripción en el Registro Nacional será requisito previo para
ejercer la actividad de administrador o subadministrador de condominios,
sea a título gratuito u oneroso. En tanto, no podrán inscribirse en el
registro los administradores y subadministradores que hubieren sido
condenados por delitos contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro
Segundo del Código Penal, tales como crímenes o simples delitos contra
las personas y crímenes o simples delitos contra la propiedad.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo impartirá las instrucciones para
la aplicación de las normas de esta ley y su reglamento, mediante
circulares que se mantendrán a disposición de cualquier interesado en su
sitio electrónico institucional. Dicha función la ejercerá a través de
la Secretaría Ejecutiva de Condominios, la que dependerá directamente
del ministro de la cartera. Asimismo, los condominios que incluyan
unidades con destino habitacional, deberán incorporarse en un registro a
cargo de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
Asimismo, la
presente ley se aplicará a las comunidades de copropietarios acogidas a
la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a la entrada en vigencia
de la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, salvo que,
conforme a lo establecido en el artículo 49 de esta última ley, sus
copropietarios hayan acordado continuar aplicando las normas de sus
reglamentos de copropiedad en relación al cambio de destino de las
unidades del condominio y a la proporción o porcentaje que a cada
copropietario corresponde sobre los bienes comunes y en el pago de los
gastos comunes.
El artículo 100 de la presente ley deroga la ley
N° 19.537 sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 5° transitorio
de la presente ley. Las comunidades de copropietarios que se hubieren
acogido a la citada ley se regirán por la presente ley desde su
publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus
disposiciones en el plazo de un año. Los acuerdos adoptados por las
asambleas de copropietarios con anterioridad a la entrada en vigencia de
esta ley no quedarán sin efecto.
Dentro de las disposiciones
transitorias, se señala que desde la publicación de la ley y hasta la
entrada en vigencia del reglamento del Registro Nacional de
Administradores de Condominios, podrán continuar desempeñándose como
administradores aquellas personas que se encontraban ejerciendo tal
función y que, además, acrediten una antigüedad mínima de tres meses en
el cargo.